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信義房屋上海建案明年挹注業績	2015/05/17發佈
信義房屋（9940）昨（15）日股東會，總經理薛健平表示，30∼32萬棟的移轉量是長期平均谷底，預估今年移轉棟數可望守穩30萬棟，明年總統大選過後才會真正觸底；此外，上海嘉定案「信義嘉庭」第一期在今（16）日正式開盤，建案銷售明年將可逐漸挹注公司業績。信義房屋受打房政策影響，去年全年營收89億元、年減26.4％，稅後淨利10.72億元，EPS1.75元，昨日股東會通過配發現金股利1元、股票股利0.3元。展望今年房市，薛健平指出，行政院房地合一稅出爐，看起來是朝向輕稅與不溯及既往2大原則，但該稅改政策還不一定通過，仍有相當大變數。此外，信義房屋進軍大陸上海嘉定推案，信義房屋財務長陳建志表示，全案總銷金額約台幣130億元，共計1,200戶，將分多期推出，而第一期在今日正式開盤，全案預計2016年底全數完工，建案銷售明年將可逐漸挹注公司業績。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

信義房屋上海建案明年挹注業績

2015/05/17發佈

信義房屋（9940）昨（15）日股東會，總經理薛健平表示，30∼32萬棟的移轉量是長期平均谷底，預估今年移轉棟數可望守穩30萬棟，明年總統大選過後才會真正觸底；此外，上海嘉定案「信義嘉庭」第一期在今（16）日正式開盤，建案銷售明年將可逐漸挹注公司業績。
信義房屋受打房政策影響，去年全年營收89億元、年減26.4％，稅後淨利10.72億元，EPS1.75元，昨日股東會通過配發現金股利1元、股票股利0.3元。
展望今年房市，薛健平指出，行政院房地合一稅出爐，看起來是朝向輕稅與不溯及既往2大原則，但該稅改政策還不一定通過，仍有相當大變數。此外，信義房屋進軍大陸上海嘉定推案，信義房屋財務長陳建志表示，全案總銷金額約台幣130億元，共計1,200戶，將分多期推出，而第一期在今日正式開盤，全案預計2016年底全數完工，建案銷售明年將可逐漸挹注公司業績。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

陸港觀盤－持續降息、資金寬鬆有利股債	2015/05/17發佈
5月10日中國人民銀行（大陸央行）再次宣布降息1碼，下調金融機構貸款基?利率0.25％至5.1％。與此同時，1年期存款基準利率將下調0.25％至2.25％，這也是自去年11月以來，3次降息、2次降準。自今年2月28日人行宣佈首次降息以來，人行再次進行降息，主要在抵抗經濟下行的壓力和低通貨膨脹率的風險。依目前中國經濟數據之表現，無論是消費者物價指數或通膨率仍處於下行之狀況，未來半年內依然有降準與降息之空間。如之前所述，增量資金入市，是本輪牛市起點，大類資產配置轉向股市不會輕易結束。由中國人行再次降息為市場灌注資金來看，本波資金源源不絕，將可為市場帶來相當扎實的基礎。除了資金面挹注外，政策市的走向格局亦沒有改變。其中，國營企業改革有助推升股東權益報酬率與評價重估，過去5年，國營企業（SOEs）表現落後私人企業（POEs）12％，不過，過去1年，國營企業表現領先私人企業24％，國營企業佔A股約68％（佔H股市場80％），目前股價淨值比只有1.9倍，遠低於非國營企業之3.9倍。在房地產政策方面，政策持續支撐房地產前景，北京今年3月宣佈，對於已擁有1間房子，且房貸仍未繳清者，購買第2間房子的頭期款可降至40％（之前為60％）；利用退休公積金申請房貸者，第1間房子頭期款減為20％，第2間房子頭期款為30％，由於第2間房子交易佔中國房屋銷售的20％，全國新屋銷售可能因為較低的第2間房頭期款而增加。我們仍對中國房地產市場持正面看法，事實上，從去年中開始，受到持續性的寬鬆措施激勵，中國房地產類股表現即優於整體MSCI中國指數。至於長線題材，「一帶一路」正面效果可望帶來全球高速鐵路與基礎建設榮景，中國2015年的鐵路投資金額應超過8千億元人民幣（對比2014年目標的8千億元人民幣）。環保議題方面，減少排放，提高燃油標準，在污染嚴重地區提倡零煤炭消費成長，支持新能源汽車建立，並提出適合的政策以促進新能源，減少污染，相關環保節能概念將長期受惠。債市部分，點心債4月份扭轉之前不理性情境，出現反彈行情，但估值依舊便宜，截至4月30日點心高收益債平均收益率達6.41％，高於過去4年的平均收益率，具長線投資價值。而政策作多之下，房地產下檔風險暫時獲得控制，資金逐步歸隊，初級市場亦開始回溫，佈局上除了持續參與初級市場外，在檢視最新公布財報後將擇優逢低布局高收益類別。而境外人民幣公債利率（CNH）已全面高於境內（CNY），但先前因短天期資金緊俏所呈現的投資等級收益率負斜率現象，則受到寬鬆貨幣政策而獲得改善，目前也已呈現正斜率。在政策實施方面，中國展開降息循環，預估降息及定向降準政策雙管齊下，可望充裕市場流動性。最後，中國仍然有大量政策工具可用於支持房地產市場，如降房產交易稅、降息以降低籌資及購屋成本。隨著利空因素消除，中國地產公司債券價格亦跟著股價同步上漲，尤其BB級地產債券殖利率收斂最大，而B級地產債券則受限政策打貪而持平，然而在政府逐漸放手後，未來殖利率將有收斂行情。上證A股延續去年漲勢，今年至4月底累計上漲37.3％，可以預見的是短期波動在所難免，低檔投資人進場投資人不免有獲利出場動作。惟以中國今年不論是在資金面、政策面及評價面來看，仍然是最值得關注的市場，是以此時透過股債同時佈局的多元資產投資中國，將是投資人最好的選擇之一【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

陸港觀盤－持續降息、資金寬鬆有利股債

2015/05/17發佈

5月10日中國人民銀行（大陸央行）再次宣布降息1碼，下調金融機構貸款基?利率0.25％至5.1％。與此同時，1年期存款基準利率將下調0.25％至2.25％，這也是自去年11月以來，3次降息、2次降準。
自今年2月28日人行宣佈首次降息以來，人行再次進行降息，主要在抵抗經濟下行的壓力和低通貨膨脹率的風險。依目前中國經濟數據之表現，無論是消費者物價指數或通膨率仍處於下行之狀況，未來半年內依然有降準與降息之空間。
如之前所述，增量資金入市，是本輪牛市起點，大類資產配置轉向股市不會輕易結束。由中國人行再次降息為市場灌注資金來看，本波資金源源不絕，將可為市場帶來相當扎實的基礎。
除了資金面挹注外，政策市的走向格局亦沒有改變。其中，國營企業改革有助推升股東權益報酬率與評價重估，過去5年，國營企業（SOEs）表現落後私人企業（POEs）12％，不過，過去1年，國營企業表現領先私人企業24％，國營企業佔A股約68％（佔H股市場80％），目前股價淨值比只有1.9倍，遠低於非國營企業之3.9倍。
在房地產政策方面，政策持續支撐房地產前景，北京今年3月宣佈，對於已擁有1間房子，且房貸仍未繳清者，購買第2間房子的頭期款可降至40％（之前為60％）；利用退休公積金申請房貸者，第1間房子頭期款減為20％，第2間房子頭期款為30％，由於第2間房子交易佔中國房屋銷售的20％，全國新屋銷售可能因為較低的第2間房頭期款而增加。
我們仍對中國房地產市場持正面看法，事實上，從去年中開始，受到持續性的寬鬆措施激勵，中國房地產類股表現即優於整體MSCI中國指數。
至於長線題材，「一帶一路」正面效果可望帶來全球高速鐵路與基礎建設榮景，中國2015年的鐵路投資金額應超過8千億元人民幣（對比2014年目標的8千億元人民幣）。
環保議題方面，減少排放，提高燃油標準，在污染嚴重地區提倡零煤炭消費成長，支持新能源汽車建立，並提出適合的政策以促進新能源，減少污染，相關環保節能概念將長期受惠。債市部分，點心債4月份扭轉之前不理性情境，出現反彈行情，但估值依舊便宜，截至4月30日點心高收益債平均收益率達6.41％，高於過去4年的平均收益率，具長線投資價值。
而政策作多之下，房地產下檔風險暫時獲得控制，資金逐步歸隊，初級市場亦開始回溫，佈局上除了持續參與初級市場外，在檢視最新公布財報後將擇優逢低布局高收益類別。而境外人民幣公債利率（CNH）已全面高於境內（CNY），但先前因短天期資金緊俏所呈現的投資等級收益率負斜率現象，則受到寬鬆貨幣政策而獲得改善，目前也已呈現正斜率。
在政策實施方面，中國展開降息循環，預估降息及定向降準政策雙管齊下，可望充裕市場流動性。最後，中國仍然有大量政策工具可用於支持房地產市場，如降房產交易稅、降息以降低籌資及購屋成本。
隨著利空因素消除，中國地產公司債券價格亦跟著股價同步上漲，尤其BB級地產債券殖利率收斂最大，而B級地產債券則受限政策打貪而持平，然而在政府逐漸放手後，未來殖利率將有收斂行情。
上證A股延續去年漲勢，今年至4月底累計上漲37.3％，可以預見的是短期波動在所難免，低檔投資人進場投資人不免有獲利出場動作。惟以中國今年不論是在資金面、政策面及評價面來看，仍然是最值得關注的市場，是以此時透過股債同時佈局的多元資產投資中國，將是投資人最好的選擇之一

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市亮點－高雄房市高鐵加持左營透天宅夯	2015/05/17發佈
高鐵為企業和住民帶來高雄、台北往返的便利性，加上新光三越左營店的集客力，使得高鐵左營生活圈的大樓住宅，房價衝上每坪30萬元。而且大坪數的大樓住宅產品增多，使得每棟價格4,000萬元到6,000萬元的透天住宅成為搶手貨，包括吉圃建設、以及明碁建設等多家中小型建商陸續進駐該區，主攻透天產品。高鐵左營站週遭，近年成為一個成長型的區域生活圈，從該區唯一的大型百貨公司，新光三越左營店的營收變化，可以看出一些端倪，從民國101年的32.2億元，開始上升到102年的34.2億元，103年更續升到36.4億元，顯示它的集客力愈來愈強。居民移入相對增加，也是高鐵左營站生活圈成形的主要因素之一，不過，吉圃建設公司董事長謝敏仁說，高鐵左營站生活圈近年來的推案，主要是以大樓住宅建案為主，而且，大樓住宅產品的售價從1字頭，攀升到3字頭以上，加上有許多中大坪數的大樓住宅出現，因此，售價超過2,000萬元，甚到2,500萬元的大樓產品，愈來愈多。謝敏仁指出，該區土地價格扶搖直上，也因此創造許多高資產族群，基於建地特質的考量，並提供想要擁有三代同堂的理想住宅、或當地置產族，一個不一樣的選擇，因此，吉圃決定興建不具市場同質性的透天別墅。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，該區土地3年來漲幅至少超過50％，土地使用分區的「住三」土地，從3年前的每坪30萬元到40萬元，上漲到每坪60多萬元，「住四」土地也漲到現在的每坪80萬元到100萬元了。他表示，建地如果面積不大，推出的大樓產品，售價將高得驚人，因此，小基地面積的建商，選擇推出具有特色的透天別墅，是一個相當討好的做法。如果以仁武和鳳山地區的透天產品，都可以開價2,000萬，甚至3,000萬元以上，鄰近高鐵左營站、漢神巨蛋百貨、原生植物園、以及蓮池潭的高鐵生活圈的透天別墅，在不同的設計之下，每棟售價介於4千萬元到6,000萬元之間，市場的接受度相當高。戴嘉聖說，大約10年前，名發建設在該區推出透天產品，每棟售價才800多萬元，快速出清之後，買家轉賣的價格，已經飆漲到每棟1,600萬元了，現在，這些中古透天厝，特別是店面，每棟至少都3,000萬元起跳了。上揚國際實業處長徐全興指出，由於透天住宅的所有權人，比住宅大樓所有權人擁有更多的土地，而房地產的上漲，土地反而屬於主要標的，因此，如果把透天住宅的土地包括在內，即使透天產品的總價達4千萬元，可是，換算下來，建物售價，每坪恐怕不到25萬元，這也是透天產品具有特定買家的重要原因之一。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市亮點－高雄房市高鐵加持左營透天宅夯

2015/05/17發佈

高鐵為企業和住民帶來高雄、台北往返的便利性，加上新光三越左營店的集客力，使得高鐵左營生活圈的大樓住宅，房價衝上每坪30萬元。而且大坪數的大樓住宅產品增多，使得每棟價格4,000萬元到6,000萬元的透天住宅成為搶手貨，包括吉圃建設、以及明碁建設等多家中小型建商陸續進駐該區，主攻透天產品。
高鐵左營站週遭，近年成為一個成長型的區域生活圈，從該區唯一的大型百貨公司，新光三越左營店的營收變化，可以看出一些端倪，從民國101年的32.2億元，開始上升到102年的34.2億元，103年更續升到36.4億元，顯示它的集客力愈來愈強。
居民移入相對增加，也是高鐵左營站生活圈成形的主要因素之一，不過，吉圃建設公司董事長謝敏仁說，高鐵左營站生活圈近年來的推案，主要是以大樓住宅建案為主，而且，大樓住宅產品的售價從1字頭，攀升到3字頭以上，加上有許多中大坪數的大樓住宅出現，因此，售價超過2,000萬元，甚到2,500萬元的大樓產品，愈來愈多。
謝敏仁指出，該區土地價格扶搖直上，也因此創造許多高資產族群，基於建地特質的考量，並提供想要擁有三代同堂的理想住宅、或當地置產族，一個不一樣的選擇，因此，吉圃決定興建不具市場同質性的透天別墅。
高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，該區土地3年來漲幅至少超過50％，土地使用分區的「住三」土地，從3年前的每坪30萬元到40萬元，上漲到每坪60多萬元，「住四」土地也漲到現在的每坪80萬元到100萬元了。
他表示，建地如果面積不大，推出的大樓產品，售價將高得驚人，因此，小基地面積的建商，選擇推出具有特色的透天別墅，是一個相當討好的做法。
如果以仁武和鳳山地區的透天產品，都可以開價2,000萬，甚至3,000萬元以上，鄰近高鐵左營站、漢神巨蛋百貨、原生植物園、以及蓮池潭的高鐵生活圈的透天別墅，在不同的設計之下，每棟售價介於4千萬元到6,000萬元之間，市場的接受度相當高。
戴嘉聖說，大約10年前，名發建設在該區推出透天產品，每棟售價才800多萬元，快速出清之後，買家轉賣的價格，已經飆漲到每棟1,600萬元了，現在，這些中古透天厝，特別是店面，每棟至少都3,000萬元起跳了。
上揚國際實業處長徐全興指出，由於透天住宅的所有權人，比住宅大樓所有權人擁有更多的土地，而房地產的上漲，土地反而屬於主要標的，因此，如果把透天住宅的土地包括在內，即使透天產品的總價達4千萬元，可是，換算下來，建物售價，每坪恐怕不到25萬元，這也是透天產品具有特定買家的重要原因之一。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

北市新舊屋每坪價差拉大到19.5萬	2015/05/17發佈
房市交易冷淡，今年首季台北市新屋成交價卻仍上漲2.5％，使得台北市新舊屋價差擴大，平均每坪價差達19.5萬元，比去年差距多出2.7萬元。新北市新舊屋價差反縮小，今年第1季每坪差4.2萬元，比去年同期少7000元。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛提醒，因新北市新屋讓價幅度高於中古屋，可能開始出現價格破壞，衝擊到中古屋市場威力不容小覷。信義房屋總經理薛健平表示，去年房市買賣移轉交易量僅32萬棟，是12年來新低，估計今年交易量也在30~32萬棟間，預計會是與去年持平的狀況。不過，大家關心的房地合一稅行政院版本是輕稅，有9成屋主不受影響。且新稅制最快2016年上路，對購屋族而言，反而是「今年買房交易會比明年好」，預計今年購屋客進場意願會加強。依內政部實價登錄資料，今年第1季北市屋齡5年內的新屋交易占比，較去年同期下滑13個百分點，落剩1成5左右，新北市新屋只微縮1.1個百分點，剩下3成，7成是中古屋成交。北市新屋占比低，但從交易價上看，新屋仍上漲2.5％，每坪為76.7萬元。中古屋則跌1.4％，每坪落到57.2萬元，兩者價差拉大。新北市不論屋齡價格都呈下跌，新屋單價年少2.8％，中古屋少1％。對於房市景氣走向，薛健平認為，目前房地合一政策仍未塵埃落定，但從財政部、政院陸續出爐的版本，可以確定政府對自住客傾向輕稅，且不溯及既往。估計明年初總統大選結束後，交易量會逐漸回暖。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

北市新舊屋每坪價差拉大到19.5萬

2015/05/17發佈

房市交易冷淡，今年首季台北市新屋成交價卻仍上漲2.5％，使得台北市新舊屋價差擴大，平均每坪價差達19.5萬元，比去年差距多出2.7萬元。新北市新舊屋價差反縮小，今年第1季每坪差4.2萬元，比去年同期少7000元。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛提醒，因新北市新屋讓價幅度高於中古屋，可能開始出現價格破壞，衝擊到中古屋市場威力不容小覷。
信義房屋總經理薛健平表示，去年房市買賣移轉交易量僅32萬棟，是12年來新低，估計今年交易量也在30~32萬棟間，預計會是與去年持平的狀況。不過，大家關心的房地合一稅行政院版本是輕稅，有9成屋主不受影響。且新稅制最快2016年上路，對購屋族而言，反而是「今年買房交易會比明年好」，預計今年購屋客進場意願會加強。
依內政部實價登錄資料，今年第1季北市屋齡5年內的新屋交易占比，較去年同期下滑13個百分點，落剩1成5左右，新北市新屋只微縮1.1個百分點，剩下3成，7成是中古屋成交。
北市新屋占比低，但從交易價上看，新屋仍上漲2.5％，每坪為76.7萬元。中古屋則跌1.4％，每坪落到57.2萬元，兩者價差拉大。新北市不論屋齡價格都呈下跌，新屋單價年少2.8％，中古屋少1％。
對於房市景氣走向，薛健平認為，目前房地合一政策仍未塵埃落定，但從財政部、政院陸續出爐的版本，可以確定政府對自住客傾向輕稅，且不溯及既往。估計明年初總統大選結束後，交易量會逐漸回暖。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市亮點－新竹房市竹北主題餐廳街店面搶手	2015/05/17發佈
新竹縣竹北市主題餐廳街奇貨可居，不僅力撐周邊住宅行情高出區域房價，連巷弄店面也相當夯。台灣房屋竹北文化直營店長陳熒竺表示，竹北最熱鬧的市中心在光明一路與縣政二路的交接口附近，又稱為「竹北光明美食商圈」，範圍以光明一路為中心，東至國道1號，西以博愛街為界，南臨豆子埔溪，北接三民路。其中光明一路「主題餐廳街」為主軸的縣府文化局周邊商圈，主題餐廳除有不少是大型連鎖店家，沿途也盡是知名餐廳、咖啡廳、西點麵包店，也夾雜部分精品服飾店和診所，陳熒竺說：「每到用餐時間，熱鬧程度可和台北市的東區匹敵。」台灣房屋智庫經理江怡慧指出，竹北主題餐廳街的店面是奇貨可居，顯少出租，更別說是出售，多半是以業者租地再自行建造的型態。江怡慧分析，竹北主題餐廳街主力消費群來自新竹科學工業園區、台元科技園區及附近政府機關、金融機構等的員工，光明一路更是知名餐飲業集結的一級戰區，不但一店難求，也帶動周邊8米巷弄店面相當搶手，近年租金、房價漲幅甚至高於主商圈，文義街、文和街、文祿街、文喜街就是最佳的寫照。台灣房屋分析，主要商圈店面在光明一路與縣政二路，每坪月租金介於2,700元至3,200元，房價每坪四、五十萬元；次要商圈店面以博愛街、台元街為主，每坪月租金1,700元至2,000元，房價每坪35萬元至40萬元。相較2008年金融風暴時租金、房價，主商圈分別上漲6.9％至7.55％、25％至30％；次商圈漲幅各為12.12％、36％，投資報酬率也有5.92％至8.05％。江怡慧表示，竹北市人口年輕且多半是外食族，是造就主題餐廳街蓬勃發展的原因之一，當地住宅市場的表現也不遜色，再加上可開發土地稀少，房價仍是盤堅格局，也是竹北高房價的區域。大樓平均單價約19萬元，光明一路、縣政二路、縣政九路周邊的住宅更具保值性，最少高出區域房價行情4.2％，最多甚至高出近三成。陳熒竺也強調，竹北人口年年增加，自2005年11.2萬人增加到去年的16.5萬人，平均每年成長4.39％，最直接帶動的就是周邊商圈的穩定發展，同時竹北縣治1期有成熟生活機能和文化局的藝文氣息，縣治2期有高品質的公共設施和增值潛力，均是購屋者相當重視的環境區域，房價自然也不會差，連中古屋也有不錯身價。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市亮點－新竹房市竹北主題餐廳街店面搶手

2015/05/17發佈

新竹縣竹北市主題餐廳街奇貨可居，不僅力撐周邊住宅行情高出區域房價，連巷弄店面也相當夯。
台灣房屋竹北文化直營店長陳熒竺表示，竹北最熱鬧的市中心在光明一路與縣政二路的交接口附近，又稱為「竹北光明美食商圈」，範圍以光明一路為中心，東至國道1號，西以博愛街為界，南臨豆子埔溪，北接三民路。
其中光明一路「主題餐廳街」為主軸的縣府文化局周邊商圈，主題餐廳除有不少是大型連鎖店家，沿途也盡是知名餐廳、咖啡廳、西點麵包店，也夾雜部分精品服飾店和診所，陳熒竺說：「每到用餐時間，熱鬧程度可和台北市的東區匹敵。」
台灣房屋智庫經理江怡慧指出，竹北主題餐廳街的店面是奇貨可居，顯少出租，更別說是出售，多半是以業者租地再自行建造的型態。
江怡慧分析，竹北主題餐廳街主力消費群來自新竹科學工業園區、台元科技園區及附近政府機關、金融機構等的員工，光明一路更是知名餐飲業集結的一級戰區，不但一店難求，也帶動周邊8米巷弄店面相當搶手，近年租金、房價漲幅甚至高於主商圈，文義街、文和街、文祿街、文喜街就是最佳的寫照。
台灣房屋分析，主要商圈店面在光明一路與縣政二路，每坪月租金介於2,700元至3,200元，房價每坪四、五十萬元；次要商圈店面以博愛街、台元街為主，每坪月租金1,700元至2,000元，房價每坪35萬元至40萬元。
相較2008年金融風暴時租金、房價，主商圈分別上漲6.9％至7.55％、25％至30％；次商圈漲幅各為12.12％、36％，投資報酬率也有5.92％至8.05％。
江怡慧表示，竹北市人口年輕且多半是外食族，是造就主題餐廳街蓬勃發展的原因之一，當地住宅市場的表現也不遜色，再加上可開發土地稀少，房價仍是盤堅格局，也是竹北高房價的區域。大樓平均單價約19萬元，光明一路、縣政二路、縣政九路周邊的住宅更具保值性，最少高出區域房價行情4.2％，最多甚至高出近三成。
陳熒竺也強調，竹北人口年年增加，自2005年11.2萬人增加到去年的16.5萬人，平均每年成長4.39％，最直接帶動的就是周邊商圈的穩定發展，同時竹北縣治1期有成熟生活機能和文化局的藝文氣息，縣治2期有高品質的公共設施和增值潛力，均是購屋者相當重視的環境區域，房價自然也不會差，連中古屋也有不錯身價。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新台幣升值近尾聲	2015/05/17發佈
南山人壽副董事長杜英宗昨（16）日表示，新台幣兌美元匯率從去年底近32元升值至目前30.4元，對不少半數以上資產都屬美元部位的壽險公司來說，當然有衝擊，但這波升值主因是外資看好台股持續匯入所致，應該是短期現象，他認為升值應該「差不多了」。此外他也表示，南山人壽未來仍將持續加碼不動產。南山人壽昨動員五千人舉行「2015南山人壽全國義工日」活動，會後副董事長杜英宗接受媒體訪問時指出，近期新台幣獨強走勢，主要是外資看好台股持續匯入所致，而若以去年底新台幣兌美元近32元到現在30.4元來看，大型壽險公司因持有大量美元資產，獲利當然會受影響，但預期這是一時現象該不會持續超過兩、三個月，他研判，新台幣升值走勢已近尾聲，30.5元左右價位應該就差不多了。至於全球股市，由於預期市場低利率環境仍將持續好一陣子，以收益率角度來看，股市確實比債市更具吸引力，各地股市表現仍可期待。針對近期紛擾的BOT案，杜英宗認為，其實BOT立意良好，可讓民間企業參與政府建設，不應該因為個案而將BOT汙名化；因此南山人壽持續看好幾項BOT地上權的案子，目前包括台中、樹林等地上權案，預期將有不錯收益，因此只要未來評估BOT有前景，南山人壽仍會繼續投資。至於政府公信力是否影響投資意願？杜英宗說，以亞投行為例，就是去投資其他國家的BOT案，如果連自己國家政府都不信任，那何必去投資他國政府的BOT呢？對於目前的房市政策，杜英宗表示，以台北市來說，買不起房子的人希望房價不要太高，但對有房子的民眾來說，看到房價不斷下跌感受也不好，所以政府對房市應有一套均衡政策，而非一昧地打房，尤其各地方政府應該根據當地狀況制定合適的房市政策。至於現在房價是否還太高？杜英宗強調，最不好的市場也可以有最好的交易，聰明的人應該在各種不同市場找到好的投資案。目前南山沒有設定特定區域，但確實仍持續評估很多房地產投資案，在目前房地產投資水位仍低的情況下，會持續獵地投資。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新台幣升值近尾聲

2015/05/17發佈

南山人壽副董事長杜英宗昨（16）日表示，新台幣兌美元匯率從去年底近32元升值至目前30.4元，對不少半數以上資產都屬美元部位的壽險公司來說，當然有衝擊，但這波升值主因是外資看好台股持續匯入所致，應該是短期現象，他認為升值應該「差不多了」。此外他也表示，南山人壽未來仍將持續加碼不動產。
南山人壽昨動員五千人舉行「2015南山人壽全國義工日」活動，會後副董事長杜英宗接受媒體訪問時指出，近期新台幣獨強走勢，主要是外資看好台股持續匯入所致，而若以去年底新台幣兌美元近32元到現在30.4元來看，大型壽險公司因持有大量美元資產，獲利當然會受影響，但預期這是一時現象該不會持續超過兩、三個月，他研判，新台幣升值走勢已近尾聲，30.5元左右價位應該就差不多了。
至於全球股市，由於預期市場低利率環境仍將持續好一陣子，以收益率角度來看，股市確實比債市更具吸引力，各地股市表現仍可期待。
針對近期紛擾的BOT案，杜英宗認為，其實BOT立意良好，可讓民間企業參與政府建設，不應該因為個案而將BOT汙名化；因此南山人壽持續看好幾項BOT地上權的案子，目前包括台中、樹林等地上權案，預期將有不錯收益，因此只要未來評估BOT有前景，南山人壽仍會繼續投資。至於政府公信力是否影響投資意願？杜英宗說，以亞投行為例，就是去投資其他國家的BOT案，如果連自己國家政府都不信任，那何必去投資他國政府的BOT呢？
對於目前的房市政策，杜英宗表示，以台北市來說，買不起房子的人希望房價不要太高，但對有房子的民眾來說，看到房價不斷下跌感受也不好，所以政府對房市應有一套均衡政策，而非一昧地打房，尤其各地方政府應該根據當地狀況制定合適的房市政策。
至於現在房價是否還太高？杜英宗強調，最不好的市場也可以有最好的交易，聰明的人應該在各種不同市場找到好的投資案。目前南山沒有設定特定區域，但確實仍持續評估很多房地產投資案，在目前房地產投資水位仍低的情況下，會持續獵地投資。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

澳洲房價比紐約貴	2015/05/17發佈
澳洲房價大幅躥高，東海岸工業城臥龍崗的房價竟然高於紐約。 ■In Wollongong, the median house costs roughly eight times annual median household income. By that measure, Wollongong is more expensive than New York City. 談到全球房價最高的城市，腦海浮現的地方不外乎香港、紐約或倫敦，令人料想不到的，澳洲東海岸的鋼鐵工業城臥龍崗（Wollongong），房價竟然比紐約還貴！據美國智庫Demographia最新調查報告顯示，2014年香港的房價為年所得的17倍，高居全球之冠，雪梨以9.8倍排名第3，超越倫敦的8.5倍。位於澳洲新南威爾斯省的臥龍崗，房價所得比達7.5倍，甚至高於紐約的6.1倍。 41歲的澳洲機械工程師蘇拉雷茲（Samuel Suarez）很慶幸3年前在臥龍崗買了1間2房公寓，該建築物的外觀並不起眼，景觀也只有高速公路的隔音牆，總共花了他23.6萬澳元（約台幣580萬），靠著家人幫忙和找朋友周轉，才勉強湊到10％的訂金。蘇拉雷茲表示，「雪梨的房價實在太高，根本買不起。」房產增值幅度誘人由於澳洲的利率降至歷史低點，銀行積極遊說消費者借款，不少澳洲民眾借錢投資房地產市場，無不看中房市投資報酬率較高，或是未來房價可能增值。據官方統計顯示，2015年2月核准的房屋貸款，有將近40％的申請人是投資客，反觀2009年初因全球金融危機利率大幅滑落，當時投資客的比重也只在31％。蘇拉雷茲購買臥龍崗的公寓並非自住而是投資，該房產如今已增值逾30％，用租金支付房屋貸款還綽綽有餘。他當初冒險舉債投資看來似乎值得，紙上富貴讓他信心大增，並在臥龍崗買下第2間投資房產。蘇拉雷茲表示，「投資房地產市場必須做好承擔風險的準備，同時也得克制開支，但我認為這一切都很值得，因為光靠固定薪水根本無法賺取相同報酬。我對太太說，再2年的時間我們就可以住進我們夢寐以求的房屋。」央行警告房價恐崩跌隨著投資房市的人增加，逼得澳洲央行不得不出面警告，銀行借貸已不理性的偏向房地產投機客。央行指出，投資需求恐激刺房價不斷循環向上，增加未來價格崩跌的可能，進而連帶影響家庭財富和支出。民眾舉債購屋的同時，家庭負債也跟著水漲船高。據巴克萊的數據顯示，澳洲家庭負債在全球數一數二，截至2014年12月止，家庭負債攀升至年所得的194％，至少創下1960年以來最高，也超出美國在2007年全球金融危機前的高峰135％。2014年12月美國的家庭負債為年所得的107％。雖然央行殷殷勸戒，但投資人依然勇往直前，不畏房價或負債持續攀升。現年49歲的麥考伊（Darren McCoy）在20初頭時買下人生第1間房屋，現在是名下擁有數間房屋的投資客，他發現當一個人擁有越多資產，越容易和銀行借貸。他表示，「如果我可以用自己的資產和銀行借錢，又何樂而不為？」麥考伊才經歷一場房屋競標激戰，競購位在雪梨Newtown區的房屋，當買家出價超過該房屋85萬澳元的底價時，他決定收手。他表示，「我是投資客，不是瘋狂買家，這個價錢太高了。」結果幾分鐘後該房屋以111萬澳元成交。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

澳洲房價比紐約貴

2015/05/17發佈

澳洲房價大幅躥高，東海岸工業城臥龍崗的房價竟然高於紐約。
■In Wollongong, the median house costs roughly eight times annual median household income. By that measure, Wollongong is more expensive than New York City.
談到全球房價最高的城市，腦海浮現的地方不外乎香港、紐約或倫敦，令人料想不到的，澳洲東海岸的鋼鐵工業城臥龍崗（Wollongong），房價竟然比紐約還貴！
據美國智庫Demographia最新調查報告顯示，2014年香港的房價為年所得的17倍，高居全球之冠，雪梨以9.8倍排名第3，超越倫敦的8.5倍。位於澳洲新南威爾斯省的臥龍崗，房價所得比達7.5倍，甚至高於紐約的6.1倍。
41歲的澳洲機械工程師蘇拉雷茲（Samuel Suarez）很慶幸3年前在臥龍崗買了1間2房公寓，該建築物的外觀並不起眼，景觀也只有高速公路的隔音牆，總共花了他23.6萬澳元（約台幣580萬），靠著家人幫忙和找朋友周轉，才勉強湊到10％的訂金。蘇拉雷茲表示，「雪梨的房價實在太高，根本買不起。」
房產增值幅度誘人
由於澳洲的利率降至歷史低點，銀行積極遊說消費者借款，不少澳洲民眾借錢投資房地產市場，無不看中房市投資報酬率較高，或是未來房價可能增值。據官方統計顯示，2015年2月核准的房屋貸款，有將近40％的申請人是投資客，反觀2009年初因全球金融危機利率大幅滑落，當時投資客的比重也只在31％。
蘇拉雷茲購買臥龍崗的公寓並非自住而是投資，該房產如今已增值逾30％，用租金支付房屋貸款還綽綽有餘。他當初冒險舉債投資看來似乎值得，紙上富貴讓他信心大增，並在臥龍崗買下第2間投資房產。
蘇拉雷茲表示，「投資房地產市場必須做好承擔風險的準備，同時也得克制開支，但我認為這一切都很值得，因為光靠固定薪水根本無法賺取相同報酬。我對太太說，再2年的時間我們就可以住進我們夢寐以求的房屋。」
央行警告房價恐崩跌
隨著投資房市的人增加，逼得澳洲央行不得不出面警告，銀行借貸已不理性的偏向房地產投機客。央行指出，投資需求恐激刺房價不斷循環向上，增加未來價格崩跌的可能，進而連帶影響家庭財富和支出。
民眾舉債購屋的同時，家庭負債也跟著水漲船高。據巴克萊的數據顯示，澳洲家庭負債在全球數一數二，截至2014年12月止，家庭負債攀升至年所得的194％，至少創下1960年以來最高，也超出美國在2007年全球金融危機前的高峰135％。2014年12月美國的家庭負債為年所得的107％。
雖然央行殷殷勸戒，但投資人依然勇往直前，不畏房價或負債持續攀升。現年49歲的麥考伊（Darren McCoy）在20初頭時買下人生第1間房屋，現在是名下擁有數間房屋的投資客，他發現當一個人擁有越多資產，越容易和銀行借貸。他表示，「如果我可以用自己的資產和銀行借錢，又何樂而不為？」
麥考伊才經歷一場房屋競標激戰，競購位在雪梨Newtown區的房屋，當買家出價超過該房屋85萬澳元的底價時，他決定收手。他表示，「我是投資客，不是瘋狂買家，這個價錢太高了。」結果幾分鐘後該房屋以111萬澳元成交。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新舞台翻盤文化景觀遭撤銷	2015/05/14發佈
針對新舞台登錄為台北市文化景觀的訴願案，台北市訴願審議委員會日前作成決定，即原處分撤銷，由原處分機關（台北市政府文化局）於決定書送達之次日起90日內另為處分。訴願審議委員會指出，本案關鍵在於文化局除公告將新舞台登錄為文化景觀外，公告中並有兩點附帶決議，要求新舞台所在基地應維持原表演空間機能，未來使用如有變更，需提送台北市文化資產審議委員會審議，但公告未記載此要求之法令依據及理由。訴願審議委員會於決定理由中說明，沒有單獨撤銷上述有疑義的附帶決議，是為避免單獨撤銷此附帶決議，可能迫使文化局無法選擇原處分如無該附帶決議即不欲作成或不須作成原處分之結果，致侵害原處分機關行政裁量權。台北市政府法務局指出，根據訴願決定，文化局可以重新依法決定是否仍將新舞台登錄為文化景觀，是否仍保留附帶決議，但作成附帶決議也必須指出其法令依據以及理由。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新舞台翻盤文化景觀遭撤銷

2015/05/14發佈

針對新舞台登錄為台北市文化景觀的訴願案，台北市訴願審議委員會日前作成決定，即原處分撤銷，由原處分機關（台北市政府文化局）於決定書送達之次日起90日內另為處分。

訴願審議委員會指出，本案關鍵在於文化局除公告將新舞台登錄為文化景觀外，公告中並有兩點附帶決議，要求新舞台所在基地應維持原表演空間機能，未來使用如有變更，需提送台北市文化資產審議委員會審議，但公告未記載此要求之法令依據及理由。

訴願審議委員會於決定理由中說明，沒有單獨撤銷上述有疑義的附帶決議，是為避免單獨撤銷此附帶決議，可能迫使文化局無法選擇原處分如無該附帶決議即不欲作成或不須作成原處分之結果，致侵害原處分機關行政裁量權。

台北市政府法務局指出，根據訴願決定，文化局可以重新依法決定是否仍將新舞台登錄為文化景觀，是否仍保留附帶決議，但作成附帶決議也必須指出其法令依據以及理由。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

大鵬九村市地重劃都計公告實施	2015/05/14發佈
近年來北高雄最大規模的都市開發新區－岡山大鵬九村閒置眷村的都市計畫變更調整案，於5月12日發布實施，預計3年內完成市地重劃開發。荒置10年的眷村土地終於脫胎換骨，可望成為捷運南岡山站旁的發展新熱區！佔地27公頃的大鵬九村，東臨捷運南岡山站、西至台19甲線、北近阿公店溪、南接典寶溪滯洪池及劉厝公園，區位極佳。市府與軍方合作，調整配置了 25公尺寬的中央林蔭大道貫穿全區，另為保存「醒村」歷史建築的集體記憶，規劃公園用地保留日式宿舍群。伴隨岡山人走過一甲子的「欣欣菜場」，也將在醒村南邊的市場用地更新再生。至於牴觸公共設施的慈恩11村、13村兩處職務宿舍，市府也與軍方協調可採代建方式協助遷移，讓空軍飛官們能有舒適的新居。都發局表示，市府已同步啟動大鵬九村87期公辦重劃區的先期作業，預計3年內可打造出阿公店溪畔優質居住環境，帶動捷運南岡山站區商業發展。此外，高雄市尚有多處軍方閒置的房地，如鳳山的工協與黃埔新村、左營的建業與明德新村等，藉由大鵬九村的成功模式，市府將繼續與軍方合作加快開發速度，讓長期閒置、環境窳陋的公有土地活化新生，創造多贏。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

大鵬九村市地重劃都計公告實施

2015/05/14發佈

近年來北高雄最大規模的都市開發新區－岡山大鵬九村閒置眷村的都市計畫變更調整案，於5月12日發布實施，預計3年內完成市地重劃開發。荒置10年的眷村土地終於脫胎換骨，可望成為捷運南岡山站旁的發展新熱區！

佔地27公頃的大鵬九村，東臨捷運南岡山站、西至台19甲線、北近阿公店溪、南接典寶溪滯洪池及劉厝公園，區位極佳。市府與軍方合作，調整配置了 25公尺寬的中央林蔭大道貫穿全區，另為保存「醒村」歷史建築的集體記憶，規劃公園用地保留日式宿舍群。伴隨岡山人走過一甲子的「欣欣菜場」，也將在醒村南邊的市場用地更新再生。至於牴觸公共設施的慈恩11村、13村兩處職務宿舍，市府也與軍方協調可採代建方式協助遷移，讓空軍飛官們能有舒適的新居。

都發局表示，市府已同步啟動大鵬九村87期公辦重劃區的先期作業，預計3年內可打造出阿公店溪畔優質居住環境，帶動捷運南岡山站區商業發展。此外，高雄市尚有多處軍方閒置的房地，如鳳山的工協與黃埔新村、左營的建業與明德新村等，藉由大鵬九村的成功模式，市府將繼續與軍方合作加快開發速度，讓長期閒置、環境窳陋的公有土地活化新生，創造多贏。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

北市擴大預算推動外牆診斷	2015/05/14發佈
台北市副市長林欽榮表示，市政會議已通過「台北市建築管理自治條例」修正案，未來一定規模以上老舊大樓的外牆必須找專業機構診斷檢查、申報，否則就依法處罰；市府除了快速通過法案送請議會審議之外，建管處也應該同步擬訂相關子法以及補助修繕的配套方案。另外，建管處去年僅編列400萬元的經費委託建築師公會檢視大樓外牆剝落的分級及處理，市府除了支持今年繼續辦理之外，必要時亦可向市長動支第二預備金，明年度則已同意擴大編了3200萬來處理，預計完成600棟的檢測、150棟的修繕補助；建管處應該好好規劃執行方式及成效，來保障市民的安全。林欽榮期許建管處能在建設性事務上下功夫，例如加強建築物綠化以及推動綠能社區的政策。建管處有一個「節能風水師計畫」幫社區規劃省水節電，但之前一年僅編列130萬元規劃費，今年市府為加強推動綠化、綠能的政策，已在105年的預算中先編列了1410萬元投入綠屋頂和綠能示範社區計畫，期待未來能善用市府有限的資源，創造出對市民最大的效益。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

北市擴大預算推動外牆診斷

2015/05/14發佈

台北市副市長林欽榮表示，市政會議已通過「台北市建築管理自治條例」修正案，未來一定規模以上老舊大樓的外牆必須找專業機構診斷檢查、申報，否則就依法處罰；市府除了快速通過法案送請議會審議之外，建管處也應該同步擬訂相關子法以及補助修繕的配套方案。

另外，建管處去年僅編列400萬元的經費委託建築師公會檢視大樓外牆剝落的分級及處理，市府除了支持今年繼續辦理之外，必要時亦可向市長動支第二預備金，明年度則已同意擴大編了3200萬來處理，預計完成600棟的檢測、150棟的修繕補助；建管處應該好好規劃執行方式及成效，來保障市民的安全。

林欽榮期許建管處能在建設性事務上下功夫，例如加強建築物綠化以及推動綠能社區的政策。建管處有一個「節能風水師計畫」幫社區規劃省水節電，但之前一年僅編列130萬元規劃費，今年市府為加強推動綠化、綠能的政策，已在105年的預算中先編列了1410萬元投入綠屋頂和綠能示範社區計畫，期待未來能善用市府有限的資源，創造出對市民最大的效益。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

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